דף הביתתוכנית פיתוחכתב כמויות
כל סעיף במקום, כל כמות מחושבת מהתוכניות
כששלושה קבלנים מתמחרים את אותה גינה, אפשר להשוות בין ההצעות רק אם כולם תמחרו את אותה רשימה בדיוק. כתב כמויות הוא הרשימה הזאת: כל סעיף עבודה בפרויקט הפיתוח, עם תיאור, יחידת מידה וכמות שחושבה מהתוכניות. אני מכינה אותו כחלק מתוכנית הפיתוח, לרשויות, לחברות כלכליות, ליזמים ולבעלי מתחמים שיוצאים למכרז או לביצוע. בעמוד הזה תמצאו מה יש בכל סעיף, איך מחשבים את הכמויות, איך בנוי הכתב לפי הספר הכחול, איך משתלבים בו מפרטים טכניים ואומדן, מה מיוחד במכרז גינון ואילו טעויות הופכות בביצוע לדרישות תשלום נוספות.
כתב כמויות הוא רשימה מסודרת של כל העבודות והחומרים בפרויקט. כל שורה בו היא סעיף, ולכל סעיף יש חמישה חלקים:
התיאור הוא החלק החשוב ביותר. ״ריצוף אבן״ הוא לא סעיף. ״ריצוף באבן משתלבת בעובי ובגוון שנקבעו בתוכנית, על שכבת מצע מהודקת, כולל חיתוכים והשלמות ליד אבני השפה״ הוא סעיף שאפשר לתמחר ואחר כך גם לבדוק בשטח.
רוצים לראות איך זה נראה בפועל? במאמר כתב כמויות לדוגמא לפיתוח נוף פירטתי את הפרקים והסעיפים שחייבים להופיע לפני מכרז, כולל שורה לדוגמה.
חישוב כתב כמויות מתחיל בסט השרטוט האדריכלי של הפיתוח. אני עוברת על כל גיליון, ומודדת כל רכיב לפי היחידה שלו:
כל כמות צריכה להיות ניתנת למעקב חזרה לגיליון שממנו היא נלקחה. בסוף אני מצליבה: סך כל השטחים הפתוחים צריך להתאים לשטח המגרש פחות הבניין, ומספר העצים בכתב צריך להתאים למספר העצים בתוכנית השתילה. כשמשהו לא מסתדר, יש טעות באחד המסמכים, ועדיף למצוא אותה עכשיו.
הכנת כתב כמויות היא עבודה שקטה ומדויקת. היא לוקחת זמן, כי כל פרט בתוכנית הופך לסעיף אחד או יותר. בור עץ אחד, למשל, יכול להופיע בחמישה סעיפים: חפירה, אדמה, מערכת השקיה, העץ עצמו ומכסה הבור.
מבנה הכתב: פרקים לפי הספר הכחול
בישראל נהוג לבנות כתבי כמויות לפי המפרט הכללי לעבודות בנייה, שמוכר בשם ״הספר הכחול״. המפרט מחולק לפרקים לפי סוגי עבודה, ולכל פרק יש תנאים כלליים, אופני מדידה והגדרה של מה כלול במחיר. כשהכתב בנוי לפי אותה חלוקה, כל קבלן יודע מה נכלל בסעיף גם בלי שזה נכתב בו במפורש.
בפרויקט פיתוח נוף הפרקים העיקריים הם עבודות הפיתוח, הגינון וההשקיה, ולפעמים גם ריהוט רחוב, תאורה וניקוז. סעיפי ההשקיה נגזרים ישירות מתכנון ההשקיה, ולכן שני המסמכים מוכנים יחד. סעיף שאין לו מקבילה במפרט הכללי נכתב כסעיף מיוחד, עם תיאור מלא ומדויק.
הכתב לא עומד לבד. לצידו יש מפרטים טכניים: המפרט הכללי, שמגדיר את הכללים לכל סוג עבודה, ומפרט מיוחד שאני כותבת לפרויקט, עם הדרישות שלא מופיעות בספר. למשל סוג האבן וגוון הריצוף, גודל הצמחים במועד השתילה, או איך שומרים על עצים קיימים בזמן העבודה.
החלק השלישי של החבילה הוא האומדן. אומדן עלויות בנייה הוא הערכה של עלות כל סעיף ושל הפרויקט כולו, לפני שיוצאים למכרז. הוא עוזר לדעת אם התקציב מתאים לתכנון, ומאפשר לזהות הצעה נמוכה או גבוהה מדי. אם האומדן חורג מהתקציב, עדיף לגלות את זה עכשיו ולהחליף חומר או לפשט פרט, ולא באמצע הביצוע.
נעים להכיר
אירינה גינזבורג
משרד בוטיק לאדריכלות נוף
תכנון מרחבי חוץ פרטיים, מסחריים וציבוריים מתוך ראייה תכנונית רחבה, משלב הרעיון ועד ליווי התהליך. במשרד בוטיק, מי שנפגשת איתכם היא גם מי שמתכננת ומלווה את הביצוע.
יצירתיותאחריותיושרה ושקיפותנגישותדיוק מקצועי
מכרז גינון או מכרז לעבודות פיתוח נשען כמעט תמיד על כתב כמויות. כל המשתתפים מקבלים את אותן תוכניות, את אותו מפרט ואת אותה רשימת סעיפים, וממלאים מחיר לכל שורה. כך ההשוואה היא על מחיר ולא על פרשנות.
בכתב לגינון יש סעיפים שלא קיימים בבניין: צמחים לפי גודל מיכל, אדמה גננית ודשנים, שתילה, ולעיתים גם תקופת אחזקה אחרי השתילה. כאן תיאור מדויק חשוב במיוחד, כי ״עץ זית״ יכול להיות שתיל קטן או עץ בוגר, ופער המחיר ביניהם עצום.
גם יזם או בעל מתחם אירוח שלא חייבים במכרז מרוויחים מזה. במקום שלוש הצעות במבנה שונה, שבהן כל קבלן כלל משהו אחר, מקבלים שלוש הצעות על אותו מסמך. אחרי שבוחרים קבלן, אותו כתב הופך לבסיס לחשבונות, וכל תשלום אפשר לבדוק מול הכמות שבוצעה בפועל.
כשמדברים על כתב כמויות לבניה, בדרך כלל מתכוונים לכתב של המבנה עצמו: שלד, טיח, ריצוף פנים ואינסטלציה. את זה מכין צוות התכנון של הבניין, לרוב בעזרת כמאי. אני מכינה את הפרקים של הפיתוח והנוף, כך שיתחברו לכתב של הבניין בלי חפיפה ובלי חורים.
הקו המפריד חשוב יותר ממה שנראה. מי אחראי על הריצוף במרפסת הקרקע? על הניקוז שיוצא מהבניין אל החצר? על הגדר בין המגרש למדרכה? אני מסמנת את גבולות העבודה על התוכנית, כדי שאף סעיף לא יופיע פעמיים ואף סעיף לא ייעלם.
כל פרויקט מתחיל בפגישת תכנון
ובסופה יש לכם מפת דרכים ברורה: השלבים, היועצים, ומה הצעד הבא.
רוב הוויכוחים עם קבלנים על ״עבודות נוספות״ מתחילים בכתב כמויות שלא היה מדויק. אלה הטעויות שאני רואה הכי הרבה:
את רוב הטעויות האלה תופסים כשמי שתכננה את הפיתוח היא גם מי שמכינה את הכתב. אני מכירה כל פרט בסט, ולכן יודעת מה צריך להופיע בכתב ומה כלול בכל סעיף. בזמן הביצוע, במסגרת הפיקוח העליון, אני בודקת שהחומרים שסופקו תואמים לתיאור שנכתב.
איך נראה סעיף טוב: שלוש דוגמאות
ההבדל בין כתב שעובד לכתב שמייצר ויכוחים נמצא בניסוח. הנה שלושה סעיפים כפי שהם נכתבים לפעמים, ואיך אני כותבת אותם:
סעיף מנוסח היטב חוסך שיחות טלפון מתוחות באמצע הביצוע. הקבלן יודע מה הוא מתמחר, וכשמגיע החשבון יש מסמך ברור לבדוק מולו.
הכתב הוא חלק משירותי אדריכלות הנוף של המשרד, ומוכן בדרך כלל יחד עם התכנון המפורט.
מה משפיע על היקף ההכנה ועל שכר הטרחה
ההצעה נבנית לפי ההיקף הזה, ומפורטת מראש.
יוצאים למכרז או לבחירת קבלן? נתחיל מהתוכניות
שלחו לי את התוכניות הקיימות ואת לוח הזמנים למכרז או לביצוע. אחרי שיחה קצרה תדעו מה צריך להשלים לפני שהכתב יוצא לקבלנים. אני מנהלת משרד בוטיק לאדריכלות נוף, ולכן מי שמכינה את הכתב היא גם מי שתכננה את הפרטים ומכירה כל אחד מהם. אפשר להשאיר פרטים בעמוד צור קשר.
תשובות קצרות
לא מצאתם תשובה? דברו איתי, ואשמח לענות.
רשימה של כל סעיפי העבודה בפרויקט, עם תיאור, יחידת מידה וכמות. הקבלן ממלא מחיר לכל סעיף, וכך נוצרת הצעה שאפשר להשוות לאחרות.
כדי שכל הקבלנים יתמחרו את אותה עבודה בדיוק. בלי רשימה אחידה, כל הצעה כוללת דברים אחרים ואי אפשר לדעת מי באמת זול יותר.
מי שתכנן את הפיתוח מכיר את הפרטים הכי טוב. אני מכינה אותו כחלק מסט תוכנית הפיתוח, יחד עם המפרט.
הכתב אומר מה וכמה. המפרט אומר איך: באיזו איכות, לפי אילו תקנים ובאילו תנאים מבצעים את העבודה. שני המסמכים יוצאים יחד.
הכינוי של המפרט הכללי לעבודות בנייה. הוא מחולק לפרקים לפי סוגי עבודה, ולכל פרק יש אופני מדידה והגדרה של מה כלול במחיר.
מודדים מהתוכניות שטחים, אורכים, נפחים ויחידות, כל רכיב לפי היחידה שלו. אחר כך מצליבים את הסכומים מול שטח המגרש ומול תוכנית השתילה.
כן. יש בהם סעיפים של עבודות עפר, ניקוז, צמחים לפי גודל מיכל, אדמה גננית והשקיה. גם אופני המדידה של חלק מהעבודות שונים.
מכרז שבו קבלני גינון ופיתוח מגישים הצעות מחיר על אותו כתב ואותן תוכניות. רשויות וחברות כלכליות עובדות כך בדרך כלל בפרויקטים ציבוריים.
קשה מאוד. כל קבלן יפרק את העבודה בדרך אחרת, יכלול דברים אחרים ויחריג אחרים. ההשוואה תהיה בין מסמכים שונים.
הערכה של עלות הפרויקט לפני המכרז, לפי הכמויות שבכתב. הוא עוזר לבדוק אם התקציב מתאים ולזהות הצעות חריגות.
בחוזים רבים התשלום הוא לפי הכמות שבוצעה ונמדדה בפועל. לכן הכמויות צריכות להיות מדויקות, אחרת התקציב משתנה בדרך.
עבודה שלא מופיעה בכתב ונדרשת בביצוע. היא מתומחרת בנפרד, בלי תחרות, ולכן כדאי לצמצם אותה כבר בשלב התכנון.
כן. עצים, שיחים, אדמה, שתילה ומערכת ההשקיה נכנסים לפרקים משלהם. סעיפי ההשקיה נגזרים מתכנון ההשקיה של הפרויקט.
כקובץ גיליון אלקטרוני שאפשר להעביר לקבלנים ולמלא בו מחירים, ובעותק להדפסה שמצורף לחוברת המכרז.
הכתב שיוצא לקבלנים הוא בלי מחירים, כי אותם הם ממלאים. המחירים המשוערים מופיעים באומדן, שנשאר אצל הלקוח.
סעיף שמתומחר כיחידה אחת שלמה, בלי פירוק לכמויות. הוא מתאים לעבודות קטנות וחד פעמיות, ופחות לעבודות שאפשר למדוד.
כן. הוא הבסיס לחשבונות של הקבלן. במסגרת הפיקוח העליון אני בודקת שהחומרים והפרטים בשטח תואמים לתיאור.
זה תלוי בגודל הפרויקט ובמספר הסעיפים. כשהתוכניות סופיות, ההכנה מהירה יותר. לוח זמנים משוער תקבלו בשיחה הראשונה.
את התוכניות שיש כרגע, את סוג הפרויקט ואת המועד המתוכנן למכרז או לביצוע. מזה אפשר להעריך את היקף העבודה.
שולחים את התוכניות וקובעים שיחה. בשיחה נעבור על מה שקיים, על מה שחסר ועל לוח הזמנים עד שהכתב מוכן.
